最近の融資について 

事業用不動産の融資については すでに数行の金融機関でほとんど牛耳ってますが、最近 問題になったシェ〇ハウ〇に約〇億円の融資(共同担保なしで!!)をした事例が有ったので 個人情報が出ない程度に お話ししたいと思います。利回りを追求すると普通のアパート経営で都内で15%はあり得ない数字で、賛否両論ありますが シェ〇ハウ〇は利回りが高いのは確かです。が、融資についてはあからさまに融資不可と言われてしまうのが今まで でした。 これだけ投資用不動産が熱波を帯びたのはオリンピック景気、アベ〇ミクス も手伝って 不動産の仕入れが大変厳しく 業界いる人ならわかると思いますが コインパーキングの土地は建売には採算が合わないと言われているのに それでも 物件を仕入れないと 自転車操業の会社は無理してでも高値で 買っていくので 土地が自然と高値になってきています。需要と供給のバランスですね。 話それましたが そうなると事業用の不動産も 当然 品薄で 買う人も「これだけの立地で シェ〇ハウ〇 と言われただけで 融資できないのは 理解できない!!」と言ったか 言わないかは不明ですが 某金融機関が シェ〇ハウ〇 に それもあからさまにわかるのに オーバーローンをして億単位を融資しました。 テルマ〇ロマ〇で活躍中の 阿〇寛さんが 以前出た映画で「バブルへG0!!タイムマシンは、、、、」(ホイチョイプロダクション)で 伊〇雅〇 演じる 金融庁の不動産投資に関する融資の総量規制(事実上の凍結)を行って バブル崩壊の引き金ともなった事 が 面白おかしく演じていますが、今日の時代に 金融庁の不動産投資に関する融資規制が また 出されたら 日本の経済がまたマイナスに転じてしまいかねないと 私は感じています。昨今の不動産投資に関する書物が出てますが 総量規制が緩かった時代のノウハウが書かれていることがほとんどで (そうゆう自分もアマゾンで不動産投資関連の本は月に10冊は買ってしまいますが)時代の波にうまく乗って早く不動産を購入しておかないと不動産の熱がどんどん上がって 総量規制が起きたころには買えなくなります。三〇住〇銀行が以前 金持ち対象に個人に何億も融資していて 突然融資をやめたり SB〇モーゲージも ほぼ同時期に融資をやめたり 金融庁から内々で 融資規制があったと思われた時期もありました。最近はみず〇銀行で所得層に高い方に融資をあっせんするプレミアムローンが出てますが 実際に融資を引けるのは個人資産を10億クラスは持っていないと余剰で貸して頂くことは(不動産投資物件の評価が低かったのも要因ですが)できませんでした。最近は住〇銀行系の八千〇銀行は 以前にも増して融資していただけてます(支店長によるところも大きいですが)。不動産投資、まず 金融機関ありきです。地方銀行も融資が昨今活発化してます。規制がかかる前に検討することをお勧めします。以上、経験談です。今、某国の方々がこぞって買っていく都心の中古ワンルーム(一部一棟もの)新耐震基準後(s56、6月以降もの)が品薄なのをご存知ですか?ニュースではやたら敵対関係を相手の政府はロビー活動してますが、実際は東京の不動産がどんどん外国にもっていかれてますよ。文京区の春日通りのRC一棟ものは一時外資のファンド用で買い漁られたことがあったのを思い出しました。

シェアハウス 寄宿舎並み規制を撤回へ 国交省

ご存知かと思いますが、本日 国交省からシェアハウスの寄宿舎並みの規制を撤回へ という記事がヤフーニュース等で、出てました。私もシェアハウスを持ってます。〇野区ではちょうど工事中に9月6日ショック(規制告知)があり、近隣の通報、一か月以上の工事停止、間取り変更、何回も区の人間との折衝 嫌がらせと思えるほどの 呼び出し 工事変更 と 大変でした。でも、結果 完成させましたけど。今回の記事が出て 確かに 某インター〇ット〇フェが起こした事件が発端でしたが 結果 いまだにインター〇ット〇フェでは事実上宿泊可で シェアハウスだけやり玉に挙がってたのは いかがな物かと 実感してましたが 今回の撤回(一部条件付き)は関係各所の方がたの呼びかけ、鎮圧行動等、あったおかげと思っております。私自身、投資用ワンルームを販売していた時に 国のワンルーム規制、減価償却土地不算入、都心のワンルーム平米建築規制(ついに23区では25平米以下では新築RCワンルームは建築できなくなるそうです)と出る杭は打たれるこの仕組みは 何とかならないかと 常に思ってました。今回、話は違いますがダンス営業店すべてが風俗営業法にひっかかっていたのが、一部緩和されたり、今回のも緩和されたり、なかなか親方日の丸さんも聞く耳、世相を見ていただいてるなーと 少しは良くなったと思いました。バラエティ(?)に首相が出てみたり 結構フランクな首相で(前回病気で降りてしまった経験から2度目はないぞとの意気込みか?)土地も下がるよりは不動産に携わる者は上がっていただいたりと 前向きな話で とても良いと思ってます。シェアハウスについては賛否両論がありますので オーナー様の考え方次第としておきます。

公示地価、3大都市圏は6年ぶりに上昇ニュースでましたね。

3大都市圏が住宅地で0.5%アップ。商業地も1.6%上昇とアベノミクス効果、湯水のごとく金融緩和効果はあったと思います。消費税アップで駆け込み需要後も活性化を期待します。オリンピック需要を見込んで外人の職人さんも緩和(一部条件付き)されるニュースもあり、活況していただきたいものです。

消費税増税前で活性化してますか?

事業用不動産は実需(自宅用の不動産)と違い、売主が現金化を希望すると物件化なるため売主の懐しだいになります。一日に約250件の不動産情報が出てきますが、そのうち良いなと思われるのは数件です。増税前でも後でもこの数はほとんど変わってません。事業用不動産を25年(一部実需もみてますが)経験しているので不動産の動向がよくわかります。

都内で高利回り14%の一棟売り、追加しました。

詳細は物件をご覧ください。神田は秋葉原も近く、おととし2億8800万の秋葉原(神田明神近く)の1棟売りをした時から現在はとてもリーズナブルな価格になってます。お気軽にお問い合わせください。

2014年3月14日

東京都内で高利回り専門の1棟売り不動産を扱ってます。非公開物件が多いです。

自分も現在4棟所有している投資家です。高利回りにするにはどうするか?日々、工事価格の安い業者の検索、安い物件の情報収集、融資会社の斡旋 融資アレンジ、対費用効果を考えたバリューアップ(少ない修繕でより大きな家賃収入効果など)情報提供していきます。新規物件非公開もどんどんご紹介していきます。お気軽にお問合せ下さい。